Er is een concept wetsvoorstel gepubliceerd dat aanzienlijke impact zal hebben op de belastingheffing bij de ontwikkeling van vastgoed.
Projectontwikkelaars die een nieuw pand bouwen en verkopen doen dit in de regel op twee mogelijke manieren:
- “De stenen”: de projectontwikkelaar laat het pand bouwen en verkoopt het pand als zodanig.
- “De aandelen”: de projectontwikkelaar richt een project-BV op die het pand laat bouwen. Daarna verkoopt de projectontwikkelaar de aandelen in deze BV.
Bij de vormgeving van de deal tussen projectontwikkelaar en koper speelt uiteraard niet alleen de belastingheffing een rol. Vergunningsproblematiek, financiering etc. zijn allemaal relevant voor de wijze waarop de deal tot stand komt.
Het verkopen van “de stenen”, dus het pand zelf, is meestal de makkelijkste route. En als het een bedrijfspand betreft waarop de koper volledige BTW aftrek krijgt, is dit fiscaal meestal ook een goede route. Er wordt geen overdrachtsbelasting geheven, er wordt wel BTW geheven, maar deze is weer aftrekbaar bij de koper. Deze route verandert niet.
Vanuit fiscale optiek is “de aandelendeal” voordelig als de koper de BTW op het nieuwbouwpand niet in aftrek kan brengen. Bijvoorbeeld omdat het woningen, scholen of ziekenhuizen zijn, of omdat de koper om een andere reden is vrijgesteld van BTW. Bij deze deal wordt vooralsnog geen overdrachtsbelasting en geen BTW geheven.
De wetswijziging houdt in dat aandelendeals zullen worden belast met 10,4% overdrachtsbelasting over de waarde van het onderliggende vastgoed. Dit is dus een aanzienlijke extra belastingheffing. Deze 10,4% wordt in beginsel betaald door de koper, maar omdat veel nieuwbouw afspraken vrij op naam zijn, zal deze ten koste gaan van de marge bij de projectontwikkelaar.
Het is de bedoeling dat de wet op 1 januari 2024 in werking zal treden. Er geldt geen overgangsrecht. Het gevolg is dus dat aandelentransacties die na 31 december 2023 passeren, door deze wet worden getroffen.
Dit kan grote impact hebben op de marge van projectontwikkelaars, zeker ten aanzien van projecten die al lopen. Het is dan ook verstandig om projecten opnieuw door te (laten) rekenen.
Het is mogelijk om tot 27 maart 2023 te reageren op het wetsvoorstel via een consultatiereactie op https://www.internetconsultatie.nl/vastgoedaandelentransacties