Btw-wijziging servicekosten bij verhuur vastgoed

Op 1 januari 2025 wijzigt de BTW-behandeling van servicekosten bij de verhuur van vastgoed. De nieuwe regeling staat in paragraaf 5.3 van het besluit onroerende zaken omzetbelasting. Vanwege de wijzigingen moeten lopende huurcontracten tegen het licht worden gehouden en daar waar nodig worden aangepast.

Huidige situatie

Onder het huidige recht kunnen servicekosten (zoals nutsvoorzieningen en schoonmaak) bij de verhuur van woningen of commercieel vastgoed zowel vrijgesteld van BTW als met BTW zijn belast. Deze keuzemogelijkheid voor de behandeling van servicekosten bestaat ook als het commerciële vastgoed vrijgesteld wordt verhuurd.

Wijziging

Servicekosten kunnen gelden als een zelfstandig te beoordelen dienst. In dat geval zijn ze meestal  met BTW belast. De servicekosten kunnen echter ook opgaan in de verhuur. In dat geval kunnen  de servicekosten niet zelfstandig worden beoordeeld, maar volgen deze het regime van de verhuur. Zoals bekend is de verhuur van vastgoed in beginsel vrijgesteld, tenzij geopteerd is voor belaste verhuur. Vrijgestelde of belaste verhuur; het belang zit in de aftrekbaarheid van de voorbelasting bij de verhuurder. Wat gunstig is moet per geval beoordeeld worden.  

De nieuwe regels!

Servicekosten waarvoor het werkelijke verbruik in rekening wordt gebracht, zijn met BTW belast. Denk daarbij aan de levering van gas/licht/water op basis van een meter, afval per kilo, of schoonmaak per vierkante meter van de eigen ruimte. Wanneer deze nu opgesloten zitten in de verhuur, dan moeten deze straks apart in rekening worden gebracht.
Als een huurder of de huurders samen kunnen beslissen van welke leverancier ze gebruik (denk aan gas, water, schoonmaak?) willen maken, dan is er in beginsel sprake van een zelfstandige prestatie die met BTW belast is.
Vaak bepaalt de verhuurder de keuze voor de leverancier en volgt een algemene omslag van de kosten. Denk aan raambewassing, reinigen van de algemene ruimten, bewaking/beveiliging, tuinonderhoud, huismeester/receptie e.d. In dit geval volgen deze prestaties het btw-regime van de verhuur.

Wat moeten verhuurders/beheerders nu te doen?

Voor iedere afzonderlijke verhuurovereenkomst moet na worden gegaan hoe de diverse servicekosten op dit moment administratief worden verwerkt. Daar waar nodig moeten de verwerking in overstemming worden gebracht met het nieuwe kader. Wijzingen hebben mogelijk interne gevolgen zoals een toename van administratieve lasten en/of  meer of minder aftrek van BTW. Externe gevolgen zijn er ook. Immers, als een bestaande manier van facturatie wordt gewijzigd, moet hierover worden gecommuniceerd met de huurder.

Recht op aftrek

Hoogstwaarschijnlijk zal ook het recht op aftrek wijzigen. Niet alleen moet BTW die door derden in rekening worden gebracht aan belaste of vrijgestelde prestaties worden toegerekend. Dit heeft een rechtstreeks effect op de omvang van de verrekenbare BTW. Een wijziging zal ook gevolgen hebben voor de aftrek van btw op de algemene kosten (de zgn. pro rata berekening). In geval van vrijgestelde verhuur aan een aftrekgerechtigde huurder is het voordelig om naar zelfstandige BTW belaste verhuur en BTW belaste servicekosten te streven. De BTW op de kosten kan de huurder verrekenen en vormt dus geen last en de verhuurder vormt een hogere belaste omzet, waardoor de pro rata gunstiger uitvalt. Voor beide partijen kan er dus iets wijzigen.